Merci à Pierre-Jean Llorens pour le partage de ces articles :
Evolution du contenu et des méthodes d'élaboration du DPE
Nouveau format du diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente à compter du 1er janvier 2013.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments d'habitation est un document établi par un
professionnel qui permet de comparer et d'estimer la performance énergétique d'un logement, et donc sa consommation en chauffage par exemple. Il permet d'évaluer la consommation d'énergie du logement et son impact en terme d'émission de gaz à effet de serre.
Obligatoire lors de la vente d'un logement mais également lors de sa mise en location, le DPE indique clairement, soit la quantité d'énergie effectivement consommée, soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement. Il est accompagné de recommandations devant améliorer cette performance (ex : travaux d'isolation des fenêtres à envisager). Il est donc important que son contenu soit connu du locataire ou de l'acquéreur avant de prendre position. Sa durée de validité est fixée à 10 ans.
Un arrêté du 8 février 2012 modifie l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, en ce qui concerne le contenu du DPE et les méthodes à utiliser selon les cas, qui devront être appliqués au plus tard le 1er janvier 2013.
Un second arrêté du même jour modifie l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. Il concerne les locations de bâtiments existants à usage principal d'habitation. Ces dispositions devront aussi être appliquées au plus tard à partir du 1er janvier 2013.
Cette réforme concerne aussi bien les ventes de maisons individuelles, que les logements situés dans des bâtiments collectifs à usage principal d'habitation en France métropolitaine. Les régions d'outre-mer ne sont pas concernées.
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Nouvelles règles pour la réalisation du diagnostic termites
Modèle et méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites en vigueur en France à compter du 1er juillet 2012.
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L133-5 du Code de la construction, un état relatif à la présence de termites doit être produit. L'état du bâtiment relatif à la présence de termites est établi par une personne certifiée, il est daté et signé.
Il identifie l'immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n'ont pu l'être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.
Modifiant l'arrêté du 29 mars 2007, l'arrêté du 7 mars 2012 définit le modèle et la méthode de réalisation de tout état du bâtiment relatif à la présence de termites, réalisé à partir du 1er juillet 2012.
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment est réalisé en respectant les exigences méthodologiques suivantes :
- préalablement à son intervention, l'opérateur de diagnostic identifie le client, collecte les informations concernant le bâtiment et obtient les autorisations nécessaires à la réalisation de sa mission ;
- il se doit de mettre en oeuvre l'ensemble des moyens mis à sa disposition pour détecter une éventuelle présence de termites ;
- lors de la visite, il examine l'ensemble des niveaux et la totalité des pièces et volumes ;
- il procède à un examen visuel minutieux de l'ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment ;
- il procède à des sondages sur les ouvrages bois.
Au plus tard au mois de juillet prochain, il conviendra d'appliquer, non plus la norme XP P 03-201, mais la norme NF P 03-201 de mars 2012 ou de toutes autres normes ou spécifications techniques équivalentes en vigueur dans un Etat membre de la Communauté européenne ou un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen, ayant le même objet, est présumée satisfaire aux exigences méthodologiques exigées.
Cette norme est applicable à tous les diagnostiqueurs immobiliers et organismes certificateurs associés.
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment donne lieu à la rédaction d'un rapport de visite obligatoirement établi en langue française.
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Exercice du droit de préemption par la SAFER
Amélioration de l'information délivrée aux SAFER par les notaires sur les opérations effectuées sur les biens sur lesquels elles disposent d'un droit de préemption.
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) disposent, en application des articles L143-1 et suivants du Code rural, d'un droit de préemption qui leur permet d'acheter des biens agricoles ou ruraux afin de les revendre à des agriculteurs, des collectivités, des établissements publics (comme le conservatoire du littoral, les parcs naturels, etc.), mais aussi à des personnes privées dont les projets de développement répondent à l'objectif de ses missions, à savoir :
- dynamiser l'agriculture et les espaces forestiers et favoriser l'installation des jeunes ;
- protéger l'environnement, les paysages et les ressources naturelles ;
- accompagner le développement de l'économie locale.
Pour ce faire, elles sont systématiquement informées par les notaires, des projets de vente de terrains agricoles ou ruraux. En utilisant leur droit de préemption, elles peuvent acheter à la place de l'acquéreur initial, puis revendre le bien à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d'aménagement locaux (ex : achat d'une propriété équestre pour la revendre à une personne diplômée en équitation ayant un projet d'agro-tourisme et de ballades touristiques).
Afin de simplifier le travail des notaires et des SAFER, le décret (n°2012-363) du 14 mars 2012 généralise la transmission par voie électronique des informations entre les SAFER et les notaires.
Désormais, les SAFER vont pouvoir recevoir des notaires les notifications des aliénations de biens sur lesquels elles sont susceptibles d'exercer leur droit de préemption, ainsi qu'une information sur d'autres transactions foncières hors champ du droit de préemption grâce auxquelles elles peuvent analyser les évolutions des prix sur le marché foncier rural ainsi que la consommation des espaces agricoles. Ainsi, les démembrements de droit de propriété seront désormais portés à leur connaissance.
En outre, le décret étend la dématérialisation des transmissions d'informations entre notaires et SAFER, aux déclarations d'intention d'aliéner en vue d'accélérer leur traitement par les SAFER.
La notification du droit de préemption pourra également s'opérer par voie électronique.
Enfin, le décret donne un fondement légal à la mise en ligne par les SAFER, sur leur site internet, de la liste des propriétés et biens qu'elles mettent en vente, ce qui devrait donner davantage de visibilité aux offres proposées dans chaque région et ainsi faciliter la reprise d'exploitations existantes.
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Impact de la surface de plancher sur le droit des sols
Plan :
Introduction
La réforme de l'urbanisme, destinée à faciliter et favoriser la construction de logements, est entrée en vigueur le 1er mars 2012. L'ordonnance du 16 novembre 2011 fait de la surface de plancher la surface de référence en urbanisme.
Elle s'entend comme l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Contrairement à la SHON, la surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs et contribue ainsi à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
En effet, la prise en compte des murs extérieurs pouvait inciter les demandeurs à opter pour des murs peu épais pour optimiser les droits à construire au détriment de l'isolation. De plus, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la surface de plancher permettra, en règle générale, d'augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements.
La surface de plancher se substitue donc :
- à la surface de plancher développée hors oeuvre brute (SHOB),
- à la surface de plancher développée hors oeuvre nette (SHON) des constructions,
... pour le calcul des droits à construire attachés à un terrain, la fiscalité de l'urbanisme, la définition du champ d'application des différentes autorisations d'urbanisme, mais aussi la détermination des cas de dispense de recours à un architecte.
En matière d'autorisation d'urbanisme, la substitution de la surface de plancher à la SHOB et à la SHON, a un impact direct sur la détermination du type d'autorisation nécessaire pour la réalisation des travaux, car la notion d'emprise au sol est prise en compte lors du traitement des demandes de constructions non constitutives de surface de plancher, indique une circulaire du 3 février 2012.
Impact de la réforme en matière d'instruction des autorisations d'urbanisme
La définition de l'emprise au sol
Selon l'article R420-1 du Code de l'urbanisme, l'emprise au sol (...) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Cette définition ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d'urbanisme pour l'application de leurs règles. Elle ne sert ainsi pas de référence, par exemple, pour l'application des coefficients d'emprise au sol ou des règles de prospect.
L'emprise au sol vaut pour les dispositions du Code de l'urbanisme relatives au champ d'application des permis et déclarations préalables, visés à l'article R421-1 et suivant du Code de l'urbanisme.
Pour mesurer l'emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l'exception des éléments de modénature (tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien).
Contrairement à la surface de plancher, l'emprise au sol de la construction comprend l'épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).
A titre d'exemple, une rampe d'accès extérieure constitue de l'emprise au sol. Il en va de même s'agissant du bassin d'une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) ou encore d'un bassin de rétention. En revanche, une aire de stationnement extérieure non couverte ne constitue pas d'emprise au sol.
En ce qui concerne les terrasses de plain-pied, elles ne constituent pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que par conséquent, il est impossible d'en réaliser une projection verticale.
La superficie d'une terrasse de plain-pied n'entre ainsi pas en compte pour déterminer à quel type d'autorisation est soumis un projet comprenant une telle terrasse.
Les terrasses qui, sans être strictement de plain-pied, ne présentent ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni des fondations profondes, doivent également être considérées comme non constitutives d'emprise au sol.
Le champ d'application des autorisations d'urbanisme
Le champ d'application des autorisations d'urbanisme est déterminé en fonction soit de la nature du projet, soit de sa situation dans un secteur particulier, soit de sa surface.
Lorsque les champs d'application du permis de construire et de la déclaration préalable sont fixés en fonction de la surface créée par le projet, il convient, à compter du 1er mars 2012, de prendre en compte à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol.
Afin de déterminer à quel type d'autorisation est soumis un projet, il convient :
- dans un premier temps, d'examiner sa surface de plancher par rapport au seuil prévu par les textes,
- puis, si besoin, son emprise au sol par rapport à ce même seuil.
Selon les cas, soit il suffit que l'une ou l'autre des valeurs dépasse ou n'atteigne pas un certain seuil, soit il convient de s'assurer que les deux valeurs sont bien conformes à ce seuil.
A titre d'exemple, les constructions nouvelles d'une hauteur inférieure à 12 mètres sont dispensées de toute formalité, tant que ni leur emprise au sol, ni leur surface de plancher ne dépasse 5 m2.
Tableaux récapitulatifs
A partir du 1er mars 2012
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Construction nouvelle, en régime de droit commun, ayant... |
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une hauteur inférieure ou égale à 12m |
une hauteur supérieure à 12m |
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une emprise au sol et |
dispense de formalité |
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une emprise au sol ou |
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une emprise au sol |
déclaration préalable |
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une surface de plancher |
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une emprise au sol ou |
permis de construire |
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Construction nouvelle, en secteur protégé**, ayant... |
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une hauteur inférieure ou égale à 12m |
une hauteur supérieure à 12m |
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une emprise au sol et |
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une emprise au sol ou |
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une emprise au sol |
déclaration préalable |
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une surface de plancher |
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une emprise au sol ou |
permis de construire |
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Travaux sur une construction existante ayant pour effet de créer... |
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en régime de droit commun |
En zone U des POS/PLU, |
En zone U des POS/PLU, |
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une emprise au sol et |
dispense de formalité |
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une emprise au sol ou |
déclaration préalable |
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une emprise au sol ou |
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une emprise au sol ou |
permis de construire |
* Depuis le 1er mars 2012, le seuil a été relevé de 2 à 5m2.
** Les secteurs protégés sont : les sites classés, les réserves naturelles, le coeur d'un futur parc national et le coeur de parc national.
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