Merci Pierre-Jean Llorens pour cet article ... intéressant

On nous le répète depuis assez longtemps : La population française vieillit. Les enfants du baby-boom, nés entre 1946

et 1974, constituent une réserve importante de seniors. C’est donc tout naturellement que l’on présente les EHPAD comme un investissement à l’avenir souriant.

https://www.investkeeper.com/ehpad-investir-residence-seniors-rentable/#

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agés Dépendantes sont des résidences médicalisés, accueillant les seniors nécessitant un suivi régulier, dans un environnement calibré pour. En ce qui concerne les investisseurs français, les EHPAD représentent surtout un moyen d’investir dans de l’immobilier avec, à la clé, un avantage fiscal.

L’INSEE anticipe une augmentation de 60% de la part des plus de 60 ans, et de 104% des plus de 80 ans, d’ici moins de vingt ans. A côté de ça, la part de personnes âgées dépendantes accusera une hausse située entre 33% et 72% (suivant le scénario considéré par l’INSEE). Il est donc logique de penser que, si on se base purement sur la situation de marché, l’investissement en EHPAD est rentable.

Mais d’autres facteurs rentrent en ligne de compte. Une nouvelle fois, il faut creuser un peu plus dans le fonctionnement de l’investissement en EHPAD.

Dissection de l’investissement en EHPAD

L’investissement dans ce type de résidences se fait uniquement à travers le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP), ou de loueur meublé professionnel (LMP). On peut ensuite choisir de bénéficier de la loi Censi-Bouvard, une autre loi de défiscalisation.

La loi Censi-Bouvard permet, dans la limite de 300 000€ investis, de déduire 11% du coût de cette chambre en EHPAD, de votre facture fiscale. Comme toutes les lois de défiscalisation, Censi-Bouvard impose une durée d’engagement de neuf ans et rentre dans le plafonnement des niches fiscales.

Concrètement, le maximum de défiscalisation possible, via la loi Censi-Bouvard, est de 27 000€ sur neuf ans. Donc, 3 000€/an.

Petit point de vigilance, l’avantage défiscalisant du Censi-Bouvard ne se cumule pas avec l’amortissement progressif du bien, propre au statut LMNP et LMP. Pour plus de précisions sur ce statut, l’article LMNP : Une vraie niche fiscale le traite en détails.

Au-delà de cet avantage fiscal, qu’achète-t-on via le LMNP EHPAD ?

On se porte acquéreur d’une chambre médicalisée, dans un de ces établissements. L’objectif pour l’investisseur doit être classique : Il s’agit d’immobilier donc on recherche du complément de revenus, et une plus-value à la revente. Une nouvelle fois, il faut considérer l’avantage fiscal comme la cerise sur le gâteau !

La qualité de votre investissement en EHPAD dépend en fait d’un facteur central : Le gestionnaire.

Le principe est simple : Vous êtes le propriétaire d’une chambre dans une résidence, le gestionnaire signe avec vous un bail commercial d’une durée de 9 à 12 ans ferme pour sous-louer cette chambre à un senior dépendant.

L’investisseur est donc financièrement dépendant de la bonne santé du gestionnaire de l’EHPAD. Si l’on pousse le raisonnement plus loin, plus un gestionnaire sera compétent et aura un parc immobilier vaste, et plus l’investisseur sera protégé d’une éventuelle faillite de l’EHPAD le concernant.

Les problèmes surviennent quand le gestionnaire lui-même est bancal. En effet, il faut garder en tête que la rentabilité de son investissement i.e. le loyer que l’on perçoit dépend, certes de la solidité du gestionnaire, mais aussi du taux de remplissage de l’EHPAD dans lequel vous avez investi.

Attention donc, ce rendement moyen affiché de 3-5% par an ne vaut rien si le gestionnaire n’a pas un historique irréprochable de gestion.

Les points de vigilance lors d’un projet d’ehpad

Outre la sélection d’un bon gestionnaire, il existe quelques points de vigilance supplémentaires.

Le taux de remplissage d’un EHPAD dépend de l’attractivité des locaux, mais aussi des tarifs pratiqués par l’établissement. Il y en a deux : le tarif de dépendance et le tarif d’hébergement.

En moyenne, un projet EHPAD coûte entre 1 600€ et 2 800€ par mois au résident, un niveau qui peut rapidement dissuader de futurs occupants. Comme le gestionnaire doit remplir son établissement, il n’est pas rare qu’il joue sur une baisse de ses tarifs, et pour se faire, il doit attendre la fin du bail commercial et le renégocier en imposant une baisse du rendement annuel qu’il propose à l’investisseur.

La surprise peut donc être mauvaise pour celui qui est propriétaire d’une chambre en EHPAD, car le gestionnaire peut parfaitement imposer sa volonté. L’investisseur peut bien sûr toujours revendre, et refuser de signer le nouveau bail, mais il doit trouver un acheteur, une fois sa période d’engagement de neuf ans écoulée.

C’est donc plutôt clair, avant d’investir en EHPAD il convient de se mettre à la place du futur client de sa chambre médicalisée, pour savoir s’il sera prêt à vivre sur place, et à en accuser le coût.

Or, les seniors dépendants bénéficient de l’APA l’allocation personnalisée d’autonomie qui les aide à payer le tarif de dépendance (fixé en fonction de leur niveau de handicap).

Cette allocation évolue chaque année, il est donc judicieux de se demande si elle ne baisse pas Par la même ne favorisant pas le marché des EHPAD.

Les prévisions statistiques pointent toutes vers un avenir brillant pour les EHPAD, et donc l’investissement est effectivement intéressant.

Par contre, comme on passe par un gestionnaire qui a plus de pouvoirs, au final, que l’investisseur lui-même, il s’agit d’être très rigoureux sur sa sélection.

Ancienneté, qualité des biens proposés, localisations des actifs, politique tarifaire, tous ces éléments sont à absolument prendre en compte.