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Le viager offre à l'acheteur un bon moyen d'accéder à la propriété « à tempérament » et au vendeur une solution de se ménager durablement des revenus réguliers. Reste que dans les esprits, cette formule s'apparente encore à un coup de

poker, surtout quand le vendeur devient un sémillant centenaire ou que l'acheteur cesse de verser la rente promise. Mais après être largement tombé en désuétude, le viager fait aujourd'hui un retour remarqué. Les conséquences de la crise ?

Viager. Un mot qui sent le soufre, victime de l'image caricaturale popularisée par Michel Serrault et de la médiatisation de l'exceptionnelle longévité de Jeanne Calment.

Dans la fiction, l'acteur du film « le Viager » incarne avec brio un vendeur apparemment en piètre santé, qui finit par enterrer son acheteur et tous ses ayants droit ; dans la vraie vie, Dame Jeanne vécut encore vingt ans après le décès du notaire qui lui avait acheté sa maison en viager quand elle avait l'âge, plus que respectable, de quatre-vingt-dix ans.

Voltaire déjà, bien avant eux, avait perçu l'aspect jubilatoire du viager lorsqu'il écrivait à son amie, la Marquise du Deffant : « Il me semble que je vous avais conseillé de vivre uniquement pour faire enrager ceux qui vous paient des rentes viagères. Pour moi, c'est presque le seul plaisir qui me reste ».

Autant d'exemples qui montrent que malgré ses deux cents ans d'existence, le viager reste durablement empreint d'une mauvaise réputation. Sans doute parce que dans l'inconscient collectif, il apparaît uniquement comme un pari honteux sur la mort d'autrui. Alors que juridiquement, le « contrat de rentes viagères » - son véritable nom - est tout simplement un contrat de vente immobilière dont le prix est, lui aussi, payé de manière particulière et qui rend de réels services, mais à qui au juste ?

Pourquoi vendre ou acheter en viager ?

L'adieu au monde du travail a ses bons côtés mais s'accompagne aussi de sa cohorte de mauvaises surprises financières, dont la première est la réduction drastique de vos ressources.

Il importe alors de chercher rapidement de nouvelles sources de revenus, ce qui n'est pas si simple, sauf si vous avez la chance d'être propriétaire de votre logement ou d'une maison de campagne. Vous pouvez alors envisager une vente en viager, une formule qui, pour vous, cumule un certain nombre d'avantages bien concrets : vous toucherez un complément de revenus réguliers jusqu'à la fin de votre vie (viager = à vie) tout en continuant, si vous le souhaitez, à vivre dans le logement, voire à assurer au conjoint qui vous survit un complément de revenus ; s'y ajoute l'encaissement immédiat d'un capital (le bouquet) que vous pourrez placer, utiliser pour améliorer et rénover votre logement, ou dépenser joyeusement en vous offrant quelques plaisirs nouveaux (voyages, sorties, etc.). À vous de choisir !

Accessoirement, le viager vous offre aussi le moyen légal de faire à votre décès un pied de nez à des enfants ingrats, ou indifférents à vos difficultés financières, en ne leur laissant rien ! Car si le droit français des successions interdit de déshériter directement des enfants, il n'interdit pas à un propriétaire, fut-il parent, de vendre et dilapider de son vivant, ses biens et sa fortune sous la forme qui lui convient le mieux ! Pas de crainte non plus côté fisc, qui se montre clément en matière de prélèvements sur les rentes viagères. Le seul risque, mais de taille, c'est qu'un jour, l'acquéreur se trouve durablement dans l'incapacité de payer ce qu'il vous a promis (voir ci-après). Pour l'acheteur, le viager est un pari plus risqué, dont les avantages ne sautent pas aux yeux de prime abord, alors que les inconvénients sont bien visibles. Certes, les vendeurs argumentent que pour l'acheteur, la mise de fonds de départ est plus faible. C'est vrai la plupart du temps, mais l'acheteur qui dispose d'un capital a, généralement, tout intérêt à l'utiliser comme apport pour un achat classique. Autre risque : avec l'allongement de l'espérance de vie, vous risquez de payer très longtemps avant de récupérer le logement, voire de ne pas survivre au vendeur. En termes de placement immobilier, vous paierez deux fois (ou plus) le bien si le vendeur jouit d'une solide santé et devient un vaillant centenaire. Enfin, rien ne dit que vous récupérerez un logement en bon état : si le vendeur âgé, malade ou négligent (viager occupé) ne peut ou ne veut pas y réaliser les travaux d'entretien nécessaires, c'est un bien dégradé qui vous reviendra au jour de sa disparition. La précarité de l'emploi et la crise économique (quasi permanentes depuis trente ans) doivent également interpeler l'acheteur : si vous vous retrouvez au chômage, la rente risque d'être une lourde charge pour vous sans pouvoir bénéficier, comme pour un achat classique, de la petite sécurité de l'assurance perte d'emploi.

À la lumière de ces inconvénients, faut-il en conclure que le viager est définitivement réservé aux vendeurs? Certes non. L'achat en viager vous permet de constituer, sur le long terme, un capital immobilier souvent de bien meilleure qualité que celui que vous auriez pu financer en recourant à un achat classique avec crédit immobilier. Vous pouvez ainsi acquérir une très belle demeure, sans être limité par la sacro-sainte règle du taux d'endettement, cet usage bancaire qui interdit à un emprunteur immobilier de consacrer plus de 33 % de ses revenus au remboursement des crédits. En revanche, la rente que vous vous engagerez à verser est indexée sur la hausse du coût de la vie, alors que les mensualités d'un emprunt bancaire, elles, sont fixes et n'évoluent pas (quand il s'agit d'un emprunt à taux fixe, bien entendu!).

S'il s'agit d'un viager libre (le vendeur ne réside pas dans le logement), vous aurez les mêmes avantages qu'avec une acquisition classique puisque, dès l'achat, vous avez la possibilité d'occuper le logement. Cette situation idéale est toutefois rare et chère: le vendeur qui est déjà logé préfèrera, à la vente en viager libre, une vente tout court lui fournissant d'emblée un capital qu'il pourra placer immédiatement. En revanche, s'il est sans ressources et qu'il vit dans une institution (ou chez des proches), la vente en viager libre lui procurera des revenus réguliers, mais du coup il vous fera payer cher cette disponibilité immédiate du logement.

Enfin, c'est rare, mais cela arrive, on peut acheter un logement en viager... par philanthropie pour rendre service à un vendeur désargenté, mais attention aux fausses ventes viagères familiales ou amicales.

Réserve de jouissance

95% des ventes en viager sont des viagers occupés, c'est-à-dire que le vendeur continue de vivre dans le logement. Pour garder ce droit, il peut, par contrat, conserver l'usufruit de l'habitation ou s'en réserver le droit d'usage et d'habitation.

Avec chacune de ces formules juridiques, les avantages du vendeur sont les inconvénients de l'acheteur, et vice-versa.

- Avec l'usufruit, le vendeur peut non seulement occuper le logement, mais il peut le louer, ce qui est un gros inconvénient pour l'acquéreur. Car, au décès du vendeur, il ne pourra pas, comme il l'espère, récupérer l'habitation : un locataire a des droits statutaires et ne peut se voir reprendre le logement que très difficilement.

- Le droit d'usage et d'habitation est une formule qui équilibre mieux les intérêts du vendeur et ceux de l'acheteur. L'acheteur récupérera le logement dès le décès du vendeur, tandis que ce dernier est assuré d'y rester sa vie entière sans qu'on puisse le chasser, sauf s'il décide d'en partir volontairement. Une clause peut prévoir que si le vendeur quitte l'appartement de son vivant pour aller vivre ailleurs, la rente sera majorée d'un pourcentage pour tenir compte du fait que désormais l'acquéreur a la jouissance du logement. En l'absence d'une telle clause dans le contrat de vente, le vendeur qui décide de partir vivre ailleurs ne peut pas exiger une hausse de sa rente viagère.

Un aléa, sinon rien

Une opération de viager est un contrat qui met en contact un vendeur - crédirentier dans le jargon du code civil - décidé à vendre son bien immobilier à un acquéreur (dit débirentier), celui-ci s'engageant à en payer le prix selon des modalités particulières.

Pour être valable, l'opération comporte nécessairement un aléa, une incertitude, qui est la durée de vie du vendeur. Au moment de la signature du contrat, le vendeur ignore, en effet, pendant combien de temps il touchera les sommes convenues, et l'acheteur ne sait pas pendant combien de temps il va payer. Il y a, pour les deux parties, une prise de risques en forme de pari sur la date de décès du vendeur. Chacun court une chance de gain, qui est le risque de l'autre. Pour le vendeur, la chance de gain, c'est qu'il vive longtemps, elle correspond à un risque de perte pour l'acheteur, et inversement.

En l'absence d'aléa, c'est-à-dire de chance de gain et de risque, la vente est nulle. Il est donc inutile de traîner un vendeur en fin de vie chez le notaire en espérant faire une bonne affaire, le code civil a prévu la parade : le contrat de vente en viager est nul (sans valeur) si le vendeur décède le jour de la signature, mais également s'il décède dans les vingt jours suivant la signature de l'acte, d'une maladie dont il était atteint lors de la vente. Peu importe si l'acheteur ignorait l'existence de cette maladie. Les tribunaux vont plus loin, et n'hésitent pas à ordonner la nullité d'une vente, même quand le décès du vendeur survient plus de vingt jours après la signature de l'acte, s'il apparaît que l'acheteur, au moment de la vente, connaissait l'imminence du décès (il sait, par exemple, que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme). L'aléa n'existe donc plus, puisque l'acheteur a la certitude de ne devoir verser la rente que pendant très peu de temps.

La nullité de la vente n'est pas automatique, elle doit être constatée soit amiablement par les intéressés (acheteur et héritiers du vendeur notamment) ou judiciairement par un tribunal. En revanche, la vieillesse n'étant pas considérée comme une maladie, le grand âge du vendeur ne saurait à lui seul justifier l'annulation de la vente.

Le viager hypothécaire ne séduit pas

Alternative à la vente immobilière en viager, le prêt viager hypothécaire - son véritable nom - créé en 2006, a pour objectif de faciliter l'accès des personnes âgées au crédit. Il n'a de viager que le nom usurpé, donné artificiellement à un contrat qui, juridiquement, n'a rien à voir avec le contrat de rentes viagères. L'idée de base est que la banque propose un prêt garanti par une hypothèque sur un logement dont l'emprunteur est déjà propriétaire, et cela dès soixante-cinq ans.

L'emprunteur reçoit soit un capital versé en une seule fois, soit une rente versée mensuellement.

La somme prêtée est évidemment fonction de l'âge de l'emprunteur, mais aussi de la valeur du logement.

Le système n'est pas très généreux, un logement évalué à 300 000 euros ne procure au mieux qu'un emprunt de 80 000 euros.

Le remboursement (capital et intérêts) des sommes prêtées par la banque est en principe repoussé jusqu'au décès de l'emprunteur, sauf en cas de vente du bien.

Au décès de l'emprunteur, les héritiers peuvent vendre le bien pour rembourser l'emprunt (avec les intérêts) ou refuser et laisser l'établissement bancaire devenir propriétaire du logement.

Cette formule, qui paraît séduisante sur le papier, n'est pourtant pas parvenue à plaire aux banques, et une seule propose un PVH au taux excessif de 8%.

Côté emprunteurs potentiels, on ne se bouscule pas non plus au portillon pour solliciter des PVH à tout crin : donner une hypothèque sur sa maison ou son appartement pour emprunter de quoi financer l'achat d'une cuisine équipée, quelques menus travaux ou des voyages... semble un prix trop lourd à payer, avec le risque de mettre en péril un logement acquis bien durement. Sans oublier le surcoût de ce prêt obligatoirement notarié, qui oblige l'emprunteur à mettre la main à la poche pour payer des frais d'actes et d'hypothèques assorties des traditionnelles (et lourdes) taxes. Mieux vaut se tenir à l'écart d'un produit risqué et onéreux.

Une vente immobilière classique

On l'oublie parfois, mais une vente en viager a rigoureusement les mêmes conséquences patrimoniales et financières qu'une vente immobilière classique, et supporte les mêmes frais et impôts.

Côté vendeur, la principale de vos obligations, c'est de fournir le diagnostic immobilier (mesurage loi Carrez, diagnostics de plomb, amiante, termites, etc.). Il vous faudra également entretenir le logement en bon état, assumer les dépenses courantes et payer la taxe d'habitation, comme vous le feriez si vous étiez locataire.

L'acquéreur a davantage de contraintes car avec cette vente, il devient propriétaire du logement dès la signature de l'acte chez le notaire, et non pas seulement au décès du vendeur, comme on le croit trop souvent, à tort. Conséquence logique, le logement vendu sort immédiatement du patrimoine successoral du vendeur, ses héritiers ne pourront donc pas en hériter. D'où la tentation, pour ces derniers (même quand ils n'avaient plus de contact avec le défunt), surtout si le vendeur décède peu d'années après la vente, de contester la vente en affirmant que leur parent a été spolié. Cela explique que, bien souvent, les acquéreurs choisissent de faire affaire avec un vendeur sans héritiers directs, même si légalement, leur présence n'est pas un obstacle à la vente d'un bien en viager.

Dans l'immédiat, l'acquéreur doit surtout mettre la main à la poche pour payer les traditionnels frais de notaire, de 8 à 10% du prix, applicables à toute vente immobilière, qui comprennent notamment les émoluments du notaire et les taxes fiscales (droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre, etc.). S'y ajoutent, si vous avez acheté via une agence immobilière, la commission d'agence de 5 à 10%, calculée sur la valeur libre du logement (son prix réel) et les honoraires de conseil du notaire, si vous y avez eu recours, en plus de la rédaction des actes légaux.

Enfin l'acquéreur devra, en qualité de propriétaire, supporter la taxe foncière, dont le vendeur - c'est logique - est déchargé puisqu'il n'est plus propriétaire, et assumer les dépenses des grosses réparations.

Notre conseil

Acquéreurs, avant de vous engager, vérifiez sur les procès-verbaux des dernières assemblées générales si des gros travaux (ravalement de l'immeuble, installation ou réfection d'un ascenseur, remplacement d'une chaudière collective, etc.) sont prévus. Si l'achat envisagé porte sur une maison individuelle, faites les mêmes vérifications (toiture en mauvais état, gros travaux contre l'humidité).

Faux viagers danger *

À 92 ans, tante Agathe, frêle nonagénaire sans enfant, vit seule dans sa modeste maison d'un petit village du centre de la France.

Sa nièce Garance est la seule personne qui lui apporte réconfort, affection et aide matérielle. David, 85 ans, propriétaire d'un appartement, se félicite de la présence assidue de son fils cadet, Tristan, alors que ses trois autres enfants sont si peu disponibles... Sans se connaître, tante Agathe et David ont le même souhait : remercier la personne aimante qui leur donne dévouement et disponibilité. Sur les (mauvais) conseils, elle, de son boucher, et lui, de son coiffeur, ils décident de faire une vente en viager (en se réservant un droit d'usage et d'habitation) en bonne et due forme chez le notaire au profit, elle de sa nièce et lui de son fils cadet.

Comme dans n'importe quelle vente immobilière, les acheteurs paient les frais de notaire. Néanmoins, sans le savoir, tante Agathe et David ont fait un cadeau empoisonné à leurs proches, qui risquent de le payer cher, à leur décès. Pour Tristan, le principal risque vient du droit successoral : l'article 918 du code civil considère en effet une vente immobilière par des parents à un de leurs héritiers directs (vente d'un parent à son enfant, donc) comme une donation déguisée, sauf si les autres enfants donnent leur consentement à cette vente lors de sa signature chez le notaire. Ce professionnel doit donc, au moment de la vente, proposer de recueillir les autorisations de tous les héritiers directs. Cette présomption (supposition) de donation déguisée ne supporte pas la preuve contraire, c'est-à-dire qu'en l'absence d'accord de ses frères et soeurs, l'enfant qui a acheté le bien n'est pas autorisé à prouver qu'il s'agit d'une vraie vente.

Dans ce cas, l'opération de vente (en viager) n'est pas nulle, mais si les autres enfants le demandent, la valeur en pleine propriété du logement vendu est soumise au rapport, avec imputation sur la quotité disponible (part du patrimoine dont un parent peut disposer librement) et si cela est insuffisant, la réduction est faite sur la part d'héritage de l'enfant qui a acquis le logement de son parent. Supposons que le logement cédé en viager par David à son fils Tristan soit évalué en pleine propriété à 100 000 euros. Le papa décède et ses enfants, y compris Tristan, doivent recueillir chacun 200 000 euros au titre de leur part d'héritage réservée, tandis qu'il reste une quotité disponible de 20 000 euros.

À la demande de ses frères et soeurs (ou même d'un seul), Tristan va devoir rendre des comptes... et de l'argent. La valeur du logement qu'il a acheté en viager à son père est déduite de la quotité disponible, insuffisante ici à l'absorber (20 000 euros - 100 000 euros = - 80 000 euros).

Sur sa part d'héritage, il va donc devoir rendre 80 000 euros. Et cela, même s'il a réellement payé des rentes viagères à son père, puisque la loi lui interdit de prouver qu'il s'agit d'une véritable vente en viager. Au final, Tristan touchera une part d'héritage moins élevée que celle de ses frères et soeurs. Garance, elle, ne court pas ce risque, puisque sa tante n'a pas d'héritier direct, mais ces deux acheteurs risquent bien de se retrouver sur un chemin fiscal lourdement accidenté.

* Voir aussi encadré "La vente en famille"

C'est le bouquet

Le logement que vous envisagez de vendre ou d'acquérir en viager a, comme n'importe quel bien immobilier, une valeur intrinsèque, établie en fonction des critères habituels (situation géographique, surface, qualités architecturales, quartier, éléments de confort, transports collectifs, mais aussi situation de l'offre et de la demande, etc.).

Une fois cette valeur en pleine propriété déterminée et acceptée par l'acheteur et le vendeur, reste à organiser la façon dont ce prix sera payé, et à formaliser l'accord dans un avant-contrat sous forme de compromis de vente ou de promesse unilatérale de vente. Il est judicieux de bétonner les clauses du compromis ou de la promesse, car elles seront ensuite reprises dans le contrat de vente authentique que vous signerez chez le notaire.

Le prix - originalité de la vente en viager - est payé au moyen d'un bouquet et d'une rente :

- le bouquet : c'est un capital, versé le jour de la signature du contrat chez le notaire, mais il n'existe pas de tarif officiel. Le vendeur fixe librement le montant de cette somme, qui peut atteindre 10, 20, 30, voire 40% du prix global du bien. Il peut aussi ne pas y avoir de bouquet du tout, ou un tout petit bouquet, pour privilégier l'encaissement d'une rente plus importante. Mais c'est assez rare, presque toujours les vendeurs, surtout d'un âge avancé, demandent un bouquet confortable ;

- la rente : c'est la somme fixe que l'acheteur s'engage à verser, chaque mois ou chaque trimestre, pendant toute la vie du vendeur. Théoriquement, elle correspond à la différence entre la valeur réelle du logement et le capital versé divisé par le nombre d'années qui resteraient à vivre au vendeur, calculée selon l'espérance de vie. En réalité, le calcul est très complexe, car il prend en compte, outre la valeur du bien, de nombreux éléments comme le taux théorique de rentabilité (ce que rapporterait le logement s'il était loué), l'occupation ou non du logement par le vendeur, l'espérance de vie du ou des vendeurs, etc. Et c'est là que le bât blesse, car il n'existe pas de méthode fiable ou légale pour déterminer cette espérance de vie. Les calculs sont réalisés en se fondant sur des tables de mortalité (des statistiques, en fait)... variables ! Le résultat, c'est un écart significatif sur le montant de la rente selon qu'elle est calculée en utilisant les tables de mortalité de l'Insee, celles des assureurs ou d'autres organismes. D'où un climat de perplexité et de méfiance chez les acquéreurs, mais aussi du côté des vendeurs, car du coup le plus habile ou le mieux conseillé emporte le morceau.

Pour Michel Artaz, du centre européen du Viager (voir aussi notre entretien avec Michel Artaz), « la seule solution, c'est de spécifier dans les actes comment les calculs ont été réalisés, sinon il y a forcément un partenaire qui gruge l'autre, ou en tout cas l'un des deux va garder le sentiment de s'être fait avoir ». La rente prend fin au décès du bénéficiaire, sauf si le contrat comporte une clause de réversion au profit d'une autre personne. Il s'agit alors d'une rente sur deux têtes : le versement ne cesse pas au décès du premier bénéficiaire, mais se poursuit au profit de quelqu'un d'autre. Bien entendu, le montant de la rente est plus faible si le viager est réalisé sur deux têtes. Si au contraire l'acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer à payer la rente, jusqu'au décès du vendeur.

Ménagez-vous des garanties

La rente et le bouquet ne doivent pas masquer les risques d'impayés de la rente. Vendeur, vous avez donc intérêt à vous ménager quelques garanties dûment mentionnées dans le contrat de vente.

Le privilège de vendeur est une garantie classique, inscrite (vérifiez que c'est le cas) par le notaire au moment de la vente et qui, si la rente n'est pas payée, vous permet de faire vendre le bien aux enchères et de vous payer sur le prix (vous pouvez aussi demander un cautionnement bancaire ou personnel à l'acquéreur).

La clause résolutoire, si elle figure dans le contrat de vente, vous permet d'obtenir l'annulation automatique de la vente, en contactant (avocat obligatoire) le tribunal de grande instance (TGI). Il est prudent de faire indiquer par le notaire qu'en cas d'exercice de l'action résolutoire (annulation de la vente), le crédirentier (vendeur) n'aura pas à restituer les arrérages (les rentes) déjà encaissées et le bouquet, ces sommes conservées ayant alors le caractère de dommages-intérêts pour le vendeur. Pas sûr toutefois que l'acheteur accepte de signer un contrat doté d'une clause qui lui est aussi défavorable !

Enfin, des intérêts de retard peuvent êtres prévus au contrat afin de s'assurer de la ponctualité du débirentier (l'acheteur) : les retards de paiement sont très fréquents, ce qui peut mettre le vendeur en grande difficulté financière. Il suffit d'indiquer que tout paiement après la date d'échéance prévue entraînera l'application d'intérêts de retard au taux légal (3,79% en 2009), et que ceux-ci courront de plein droit et sans mise en demeure.

Attention : les arrérages, c'est-à-dire les rentes non payées, ne peuvent pas êtres réclamés après cinq ans.

L'acheteur peut revendre le bien en viager, mais cela ne change rien pour le vendeur : le nouvel acquéreur devra verser les rentes sans changer le montant, et s'il est défaillant le premier acquéreur paiera à sa place.

Bon à savoir : le contrat de vente prévoit l'indexation de la rente une fois par an, au moyen de l'indice de la hausse des prix ou celui du coût de la construction. En l'absence de cette clause d'indexation, une augmentation minimale obligatoire est de toute façon prévue par la loi, selon un barème annuel publié chaque année dans la loi de finances.

Sous le regard du fisc

La vente en viager est une opération patrimoniale dont le fisc ne saurait se désintéresser. Mais s'il a les yeux de Chimène pour le vendeur en lui offrant une fiscalité plutôt clémente, il est en revanche plus gourmand avec l'acquéreur, qui non seulement n'a droit à aucun cadeau, mais se trouve parfois en butte à la suspicion fiscale.

Plus-values, impôt sur le revenu, droits d'enregistrement, arrangements familiaux ou amicaux vrais ou supposés, le fisc veille consciencieusement pour que le viager non seulement lui rapporte des impôts, mais qu'en plus il ne soit pas utilisé comme technique pour les alléger indûment.

Douceurs fiscales pour le vendeur

Puisqu'il s'agit d'une vente immobilière, on va appliquer la fiscalité prévue pour toute vente de logement. Le bouquet (le capital) que vous touchez au moment de la vente échappe à toute imposition si le logement que vous vendez en viager est votre habitation principale. Peu importe si, après la vente, vous n'y vivez plus (viager libre). Il suffit que ce logement soit votre résidence principale au moment de la vente.

Si vous vendez en viager un logement qui n'est pas votre résidence principale, (une maison de campagne, un logement loué, etc.) à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acquis, vous n'aurez pas à partager ce bénéfice (plus-value immobilière) avec le fisc, dans la mesure où vous avez détenu ce logement pendant quinze ans révolus. Dans le cas contraire, il vous faudra payer l'impôt de plus-value au taux de 28,1% qui se décompose en 16% pour l'IR (impôt sur le revenu) et 12,10% de contributions sociales, directement retenus par le notaire le jour de la vente. Le pire n'étant pas certain, généralement seule une partie de la plus-value sera effectivement taxée. Un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention permet en effet d'alléger le montant de la plus-value imposable.

L'impôt sur le revenu n'a rien non plus d'oppressif. Les rentes viagères à titre onéreux - le nom fiscal des sommes que vous encaissez chaque mois ou chaque trimestre - que vous touchez bénéficient de coquets abattements qui réduisent substantiellement la part imposable (voir tableau ci-dessous). L'abattement est fonction de l'âge que vous avez au moment où vous commencez à toucher les rentes, et ne varie plus pendant toute votre vie.

Ainsi, si vous commencez à toucher les rentes à quatre-vingt-deux ans, seulement 30% du montant annuel de la rente que vous encaissez sera taxé (abattement de 70% appliqué par le fisc). Ce taux restera inchangé à vie. Attention, en plus de l'impôt sur le revenu, il vous faudra payer séparément les 12,10% de contributions sociales.

Orange amère pour l'acquéreur

L'acquéreur en viager ne peut rien déduire de ses revenus imposables, ni prétendre à un quelconque avantage fiscal. N'occupant pas le logement comme résidence principale, vous ne pouvez pas profiter du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, même si vous empruntez à votre banque de quoi financer le bouquet.

Au décès du vendeur, si vous vendez le logement en réalisant une plus-value, il vous faudra en donner une partie au fisc, sauf si vous l'avez conservé pendant au moins quinze ans. Pas de quartier non plus pour l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune), le logement acquis en viager fait immédiatement partie de votre patrimoine, et est donc taxable avec vos autres biens (si vous possédez un patrimoine net supérieur à 790 000 euros en 2009).

Imposition des rentes viagères

à titre onéreux en fonction de l'âge du vendeur (article 158-6 du code général des impôts)

Exemple : en 2009, vous commencez à toucher une rente annuelle de 6 000 euros, alors que vous êtes âgé de soixante-trois ans.

- Vous devez déclarer avec vos autres revenus imposables la rente totale annuelle de 72 000 euros sur laquelle le fisc appliquera un abattement de 60%.

- Ce revenu sera ou non imposable selon le niveau des autres revenus de votre foyer fiscal et votre nombre de parts.

- Vous paierez obligatoirement les 12,10% de contributions sociales.

 

Fraction imposable

Fraction non imposable

moins de 50 ans 70% 30%
de 50 à 59 ans inclus 50% 50%
de 60 à 69 ans inclus 40% 60%
plus de 69 ans 30% 70%

La vente en famille *

Une embrouille fiscale

L'extrême suspicion du fisc pour les ventes en famille le pousse à exercer un contrôle tatillon dès que le viager met en jeu des personnes parentes, voire amies.

L'administration fiscale peut ainsi soutenir que la prétendue vente en viager est en réalité une donation déguisée, et réclamer des droits de donation (55% entre oncle/tante et neveu/nièce), augmentés des pénalités, et des intérêts de retard.

Elle peut aussi sortir l'artillerie lourde de l'abus de droit. Cette procédure permet au fisc de requalifier le contrat en lui donnant sa véritable nature, s'il lui semble que l'opération n'a été réalisée sous cette forme que pour éluder ou alléger indûment le paiement de droits d'enregistrement plus élevés. Au redressement fiscal proprement dit, s'ajouteront de lourdes pénalités pour mauvaise foi, et intérêts de retard.

Faut-il alors renoncer aux ventes entre personnes parentes ? La réponse est clairement oui pour la vente d'un parent à son enfant à cause de la présomption (supposition) de l'article 751 du code général des impôts.

Ce texte permet au fisc de considérer, au décès du vendeur, que le logement « vendu » en viager fait partie de la succession, si du moins le « parent vendeur » s'en est réservé l'usufruit. Car même s'il prouve qu'il a payé les rentes viagères à son parent, fiscalement la situation de l'enfant-acquéreur restera généralement délicate.

La vente en viager entre parent/enfant est un sac d'embrouilles fiscales. Sachant que chaque parent peut donner, sans aucun impôt, 156 359 euros (logement, argent, etc.) à chaque enfant, une fois tous les six ans, mieux vaut faire une donation en bonne et due forme plutôt que de jouer au (faux) vendeur en prenant d'inutiles risques. En revanche, rien ne vous empêche de vendre en viager à quelqu'un qui n'est pas votre héritier potentiel (oncles/tantes à neveux/nièces par exemple), en prenant toutes les précautions, notamment : une juste et sérieuse estimation du logement ; une rente calculée sur la valeur du logement, assortie de garanties de paiement au profit du vendeur. De plus, il est indispensable que l'acquéreur soit en mesure de justifier du versement régulier de la rente du jour de la vente au décès, ainsi que du paiement des majorations prévues par la loi et/ou le contrat de vente. Enfin - preuve indispensable que la vente est réelle et sincère - le vendeur doit mentionner, chaque année, la rente dans sa déclaration des revenus. Peu importe qu'il ne soit pas imposable : l'essentiel est qu'il déclare les rentes perçues.

*Voir aussi encadré "Faux viagers danger"

Entretien avec...

Michel Artaz, fondateur de l'Institut Privé du Viager (IPV) www.ipviager.com

Que Choisir Argent : Pour parler franchement, le viager immobilier n'est-il pas une opération presque uniquement à l'avantage du vendeur ? L'acheteur raisonnable n'a t-il pas intérêt à utiliser son financement pour réaliser un achat classique ?

Michel Artaz : C'est vrai, le vendeur réalise l'affaire qui lui convient, et en voit les résultats immédiatement. Les choses sont moins évidentes pour l'acheteur, qui doit être très prudent face à la formidable hausse de l'espérance de vie. Il n'a aucun moyen de savoir s'il fait une bonne ou une mauvaise affaire. Pourtant, s'il trouve un vendeur avec des prétentions raisonnables, l'achat en viager peut être un bon moyen d'acquisition immobilière.

QCA : Pour le vendeur, le principal risque, c'est que l'acheteur devienne incapable de verser les rentes. Quelles sont les précautions qu'il doit prendre pour se prémunir contre ce risque ?

M.A. : Le vendeur a intérêt à prévoir une clause résolutoire qui lui permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente. Il faut aussi prévoir dans les actes que cette clause s'appliquera également au bouquet, de manière à ne pas avoir à le rembourser si la vente est annulée. Or, huit actes sur dix, soit ne prévoient pas de clause résolutoire, soit n'indiquent pas qu'elle joue aussi pour le bouquet. Le risque est particulièrement sérieux lorsque l'acquéreur exerce une profession indépendante (commerçant, professionnel libéral..) qui peut se trouver un jour sous liquidation ou règlement judiciaire. Car dans ce cas, les biens (donc y compris le logement acquis en viager) du professionnel servent de gage aux créanciers qui peuvent les faire vendre. On peut signaler l'intérêt pour l'acquéreur d'utiliser la possibilité de la loi LME (NDLR : article L526-1 du code de commerce) qui permet de faire une déclaration d'insaisissabilité de tous ses biens immobiliers. Une clause insérée dans le contrat de vente pourrait rendre cette démarche obligatoire pour le logement acheté en viager, elle protègerait tout à la fois le vendeur et l'acheteur.

QCA : Mise à part la longévité du vendeur, quels sont pour l'acquéreur les principaux risques et comment les prévenir ?

M.A. : Le premier et principal risque pour l'acquéreur, c'est l'inflation, puisque la rente est indexée sur la hausse du coût de la vie. Ainsi, si l'inflation est par exemple de 7%, la rente augmentera d'un seul coup de 7%. Une inflation moyenne de 4% l'an pendant huit ans augmente la rente de 32% ! Or, rien ne dit qu'une inflation importante est définitivement éradiquée. Le deuxième risque, c'est si le vendeur remet en cause la vente en soutenant qu'il n'a pas vendu assez cher. L'acheteur est alors contraint de se défendre et payer un avocat pour présenter ses arguments.

QCA : Pour un même logement, les calculs diffèrent largement d'un professionnel à l'autre. Comment éviter ces écarts qui choquent le bon sens des particuliers, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs ?

M.A. : La cacophonie sur l'espérance de vie est préoccupante car elle aboutit à provoquer la suspicion du vendeur qui se dit qu'il aurait peut-être pu obtenir une rente plus importante, et la méfiance de l'acheteur, qui imagine qu'elle aurait pu être plus faible. Le fait qu'il existe trois ou quatre tables de mortalité différentes accrédite cette méfiance. Pour un même bien, la rente sera de 350 euros ou... de 500 euros mensuels selon la table de mortalité utilisée. Il suffirait pourtant d'annexer le mode de calcul dans les actes, mais avant la signature, pour que chacun puisse vérifier qu'il n'a pas été lésé. Et il faudrait aussi que le législateur rende obligatoire la communication de ces calculs, qui ne sont jamais communiqués aux intéressés.

Hélène Martin

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